1．用戶溝通（隨機訪問、定期大面積調查、來訪接待等）

能否令業主滿意是物業管理成功與否的根本標準。對于管理者而言，業主的意見是最重要的決策參考因素，只有充分了解了業主的意見和需求，才能制訂出有效的管理辦法，否則只能是閉門造車，甚至是南轅北轍。

要了解業主的意見，作為項目經理只有深入到各個服務部門、物業管理現場，或親自面對面地與業主交談了解，或制訂出嚴謹的調查問卷，對業主進行廣泛而深入的調查，并做出客觀的統計分析，只有這樣才可能準確、全面地掌握業主的意見和要求。以筆者在蔚藍海岸項目的工作為例，介入初期，發展商未能及時向各部門發出正式移交小區給物業管理公司管理的指示文件，致使管理處工作的開展遇到困難，但我們并沒有守株待兔，而是積極地與來訪客戶交談，并制訂出詳細的用戶意見調查表。進入小區不到一個月，我們就掌握了許多實際情況，發現了小區管理中存在的大量問題，為全面介入管理爭得了主動權。

2．與各級員工交談（單個談話）

以友好的姿態深入各級崗位，與不同職級的員工交談，從不同角度了解其想法和需求，對全面掌握公司的整體管理狀況和員工的思想動態大有裨益。這樣可以及時發現制約管理水平提高的癥結，為全面提高管理打下堅實的基礎。

3．參加部門會議

項目經理要多參加甲方的經理例會，熟悉管理過程中的問題，針對實際情況提出適當的管理建議。另外，項目經理還應多參加管理處各部門的內部工作例會，深入了解和支持各部門的內部管理。俗話說：兼聽則明，廣泛聽取各方面的意見自然能夠發現問題。

4、標準對照

物業管理行業規范化發展的速度很快，政府已經制訂出若干管理條例和標準體系，如“全國物業管理示范”標準等，根據這些法規和標準，對照自己所管的項目，尋找不足并加以整改完善，也是一種有效的調研方法。

5．用戶模擬法

除了向業主征求意見外，管理者不妨從業主的角度去看自己所管理的項目，設身處地為業主著想。比如可以模仿業主去體驗他們一天在物業范圍內所做的事：例如在上下班高峰期乘坐電梯；在業主駕車道駕車經過；把自己當做一位初來的客人，去找洗手間、餐廳、會所等等。經過長時間的感受，從業者可以了解到，自己感到的不便就是業主所感到的不便，自己感到的舒適就是業主所感到的舒適，從而掌握到真正第一手的信息。另外也可以到其他物業項目去做一個“業主”，將自己的項目與別人的項目加以比較、取長補短。例如，有一次筆者在所管理的小區內駕車，發現車路十分陡峭，而安全警示和保護措施并不完善，不禁想到業主在這樣的道路上駕車是很危險的，于是就讓管理處人員在急轉彎處設置警示牌、防護欄和凸反射鏡等，避免了事故隱患。

6．事故假設法

作為一名項目經理，最擔心的就是所管理的項目發生責任事故。要避免責任事故，關鍵是有的放矢地進行預防。在接管項目后，項目經理要四周巡查，根據實地情況，假設可能會發生什么樣的危險事故：假如有賊，會怎樣混進去偷東西？會偷哪些人，偷什么？假如有強盜，會在什么時候、什么地方去搶？假如發生火災，能夠及時撲滅嗎？假如連降暴雨，會發生水浸嗎？排水和防水有沒有問題？假如刮臺風，什么東西會被吹毀或倒下？假如噴淋損壞，員工能夠及時關閉相應的水掣嗎？排水堵水措施是否足夠？樓層水浸時保護電梯的措施安全嗎？電梯的維修保養措施足夠嗎？出入口的登記做的怎么樣？出入口錄像保存好了嗎？夜班值班人員是否堅守崗位？只有對每一種可能發生的事故和漏洞都防患于未然，才能使發生責任事故的機會降到最低。